BAA

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ МЕТОДИЧЕСКИХ РЕКОМЕНДАЦИЙ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ СТОИМОСТИ
СТРОИТЕЛЬСТВА И ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
ПРИ ПРОВЕДЕНИИ СУДЕБНЫХ СТРОИТЕЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКИХ ЭКСПЕРТИЗ

ПРИКАЗ

МИНИСТЕРСТВО ЮСТИЦИИ
ПРИДНЕСТРОВСКОЙ МОЛДАВСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

19 марта 2004 г.
N 151

(САЗ 04-22)

Согласован: Министерство экономики

Зарегистрирован Министерством юстиции
Приднестровской Молдавской Республики 26 мая 2004 г.
Регистрационный N 2779

В соответствии с Указом Президента Приднестровской Молдавской Республики от 2 октября 2000 года N 480 "Об утверждении Положения, структуры и штатной численности Министерства юстиции Приднестровской Молдавской Республики" с изменениями и дополнениями, внесенными указами Президента Приднестровской Молдавской Республики от 18 июня 2001 года N 308, от 12 октября 2001 года N 531 (САЗ 01-42), от 1 марта 2002 года N 171 (САЗ 02-9), 18 июня 2002 года N 384 (САЗ 02-25), от 13 сентября 2002 года N 553 (САЗ 02-37), от 17 января 2003 года N 29 (САЗ 03-3), Указом Президента Приднестровской Молдавской Республики от 10 декабря 2002 г. N 739 "Об обеспечении организационного единства системы учета недвижимого имущества" (САЗ 02-50), в целях разъяснения порядка определения стоимости строительства и оценки объектов недвижимого имущества, приказываю:

1. Утвердить Методические рекомендации по определению стоимости строительства и оценки объектов недвижимого имущества при проведении судебных строительно-технических экспертиз (прилагается).

2. Рекомендовать руководителям бюро технической инвентаризации руководствоваться в своей деятельности настоящим Приказом.

3. Настоящий Приказ вступает в силу со дня официального опубликования.

  г. Тирасполь

19 марта 2004 г.

    N 151

Приложение
к Приказу Министерства юстиции
Приднестровской Молдавской Республики
от 19 марта 2004 г. N 151

Методические рекомендации
по определению стоимости строительства и оценки
объектов недвижимого имущества
при проведении судебных строительно-технических экспертиз

1. Общие положения

1. Гражданский кодекс Приднестровской Молдавской Республики (статья 141) определяет круг имущества, относимого к недвижимому имуществу следующим образом: "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные суда, морские и речные суда, суда двойного назначения. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе".

2. Статья 143 Гражданского кодекса Приднестровской Молдавской Республики определяет предприятия в целом как имущественный комплекс недвижимости: "Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности".

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания и т.п.), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

3. Определение стоимости недвижимости производится при разрешении вопросов:

а) об отражении в отчетности предприятий;

б) купле-продаже, мене;

в) проведении конкурсов, аукционов, торгов;

г) аренде, праве аренды, лизинге;

д) залоге имущества;

е) наследовании, дарении имущества;

ж) разделе наследственного и совместно нажитого имущества;

з) страховании имущества;

и) исчислении налога, пошлин, сборов;

к) приватизации;

л) конфискации;

м) национализации;

н) ликвидации;

о) определении величины материального ущерба;

п) разрешении имущественных споров;

р) внесении имущества в уставный капитал;

с) определении доли имущественных прав;

т) передаче в доверительное управление;

у) инвестиционном проектировании;

ф) коммерческой концессии;

х) составлении брачного контракта.

2. Нормативная база, регламентирующая вопросы определения
стоимости строительства объектов недвижимости и их оценку

4. В процессе работы судебного эксперта-строителя необходимо четко различать понятия стоимость строительства объекта недвижимого имущества и оценка объекта недвижимого имущества.

а) Стоимость строительства объекта недвижимого имущества - денежные средства, которые требуются для его осуществления. Стоимость строительства определяется в составе предпроектных проработок для обоснования инвестиций.

б) Оценка недвижимого имущества - определение стоимости недвижимого имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

5. Определение стоимости строительства недвижимого имущества ранее входило и входит в компетенцию судебного эксперта-строителя, сотрудника Бюро судебных экспертиз Министерства юстиции Приднестровской Молдавской Республики.

6. Вопрос оценки недвижимого имущества входит в компетенцию судебного эксперта-строителя при определении оценочной стоимости недвижимого имущества: земельных участков, зданий, сооружений, оборудования и инвентаря предприятий, многолетних насаждений. Требования к квалификации судебного эксперта - оценщика таковы: высшее профессиональное образование, дополнительное образование и стаж работы не менее одного года. К дополнительному образованию можно отнести второе высшее или среднее профессиональное образование, различные курсы, стажировки и т.п.

7. Вопрос определения стоимости строительства недвижимого имущества: зданий, строений, сооружений - регламентирован действующими на территории Приднестровской Молдавской Республики нормативно правовыми актами.

Порядок определения оценочной стоимости объекта недвижимого имущества регламентирован действующими на территории Приднестровской Молдавской Республики нормативно правовыми актами.

Действующие на территории Приднестровской Молдавской Республики нормативно правовые акты, регламентирующие вопросы оценки недвижимого имущества устанавливают цель, задачи оценки имущества, подлежат применению всеми расположенными на территории Приднестровской Молдавской Республики государственными органами управления, субъектами хозяйственной деятельности, имеющими прямое и (или) косвенное отношение к оценке имущества.

Установленные действующими на территории Приднестровской Молдавской Республики нормативно правовыми актами термины и определения отражают систему основных понятий в области оценки имущества. Определения можно при необходимости изменить, вводя в них производные признаки, раскрывая значения используемых в них терминов, указывая объекты, входящие в объем определяемого понятия. Изменения не должны нарушать объем и содержание понятий.

3. Виды стоимости

8. В настоящее время для проведения исследований в области судебной строительно-технической экспертизы возможно выделить следующие виды стоимости объектов недвижимости:

а) восстановительная строений и сооружений;

б) сметная строений и сооружений;

в) остаточная восстановительная (действительная) строений и сооружений;

г) балансовая;

д) ликвидационная;

е) страховая;

ж) инвестиционная;

з) рыночная;

и) действующего предприятия;

к) при существующем использовании;

л) при планируемом использовании (с учетом необходимых затрат)

м) для налогообложения;

н) залоговая;

о) специализированного имущества;

п) права аренды;

р) инвентаризационная.

9. На начальной стадии работы судебному эксперту-строителю необходимо осуществить выбор стоимости конкретного вида, требуемой для производства исследований. Как правило, определение стоимости того или иного вида недвижимого имущества требуется при исследовании следующих вопросов, связанных:

а) с определением материального ущерба, нанесенного недвижимому имуществу, технических улучшений недвижимого имущества и с определением долевого участия в создании совместного имущества - сметная стоимость строений и сооружений;

б) имущественным налогообложением и имущественными спорами - восстановительная стоимость;

в) разделом наследственного и совместно нажитого имущества, а также определением величины материального ущерба, имущественного налогообложения, с отчуждением собственности государством, банкротством предприятий, сдачей объектов под залог, с определением величины вкладов при создании или ликвидации предприятия - действительная стоимость зданий и сооружений:

г) банкротством предприятий, реорганизацией предприятий, распределением акционерного капитала, сдачей объектов в аренду - балансовая стоимость;

д) банкротством или реорганизацией предприятий - ликвидационная стоимость;

е) разработкой инвестиционного проекта в целях получения последующего дохода - инвестиционная стоимость;

ж) разделом наследственного и совместно нажитого имущества, а также с определением величины материального ущерба, имущественного налогообложения, с отчуждением собственности государством, банкротством предприятий, сдачей объектов под залог, вкладами при создании или ликвидации предприятий - рыночная стоимость.

10. Следует различать цену и стоимость объекта недвижимости. Цена объекта недвижимости - цена конкретно свершившейся сделки купли-продажи объекта. Стоимость - наиболее вероятная цена, которую можно получить при продаже данной недвижимости.

4. Сметная стоимость

11. Сметная стоимость строительства предприятий, зданий и сооружений - это сумма денежных средств, необходимых для осуществления строительства в соответствии с проектными материалами.

Сметная стоимость является основой для определения размера капитальных вложений, финансирования строительства, формирования свободных (договорных) цен на строительную продукцию, расчетов за выполненные строительно-монтажные работы, оплаты расходов по приобретению оборудования и доставке его на стройки, а также для возмещения других затрат за счет средств, предусмотренных сводным сметным расчетом. На основе сметной документации осуществляются учет и отчетность, хозяйственный расчет и оценка деятельности строительно-монтажных организаций и заказчиков.

12. Основанием для определения сметной стоимости служат: проект и рабочая документация (далее РД), включая чертежи, ведомости объемов строительных и монтажных работ, спецификации и ведомости на оборудование, основные решения по организации и очередности строительства, принятые в проекте организации строительства, а также пояснительные записки к проектным материалам.

13. Сметная стоимость строительства включает:

а) прямые затраты (стоимость оплаты труда рабочих, материалов, изделий, конструкций и эксплуатации строительных машин и механизмов);

б) накладные расходы (затраты, связанные с созданием общих условий производства, его обслуживанием, организацией и управлением);

в) сметная прибыль - плановые накопления (затраты на покрытие расходов строительно-монтажных организаций, не относящихся на себестоимость работ).

14. Сметными нормативами предусмотрено производство работ в нормальных условиях, не осложненных внешними факторами. При производстве работ в особых условиях: стесненности, загазованности, вблизи действующего оборудования, в районах со специфическими факторами - к сметным нормам применяются коэффициенты, приводимые в общих положениях в сборниках нормативов.

15. Правила определения стоимости отдельных видов работ приводятся в технической части соответствующих сборников сметных норм.

16. Статьей 17 Закона Приднестровской Молдавской Республики от 17.01.1995 г. "Об инвестиционной деятельности" (СЗМР 95-1) предусмотрено, что стоимость продукции, работ и услуг в процессе инвестиционной деятельности определяется по свободным ценам и тарифам, в том числе по итогам конкурсов (торгов), а в случаях, предусмотренных законодательством, по государственным фиксированным и регулируемым ценам и тарифам. Цены в строительстве определяются с использованием рекомендуемых государственных сметных норм и цен.

17. Свободная договорная цена стоимости строительства - это цена, устанавливаемая инвестором (заказчиком) и генподрядчиком (генподрядчиком и субподрядчиком) на равноправной основе при заключении договора подряда (контракта) на капитальное строительство или капитальный ремонт зданий и сооружений (договора субподряда). Эта цена формируется с учетом спроса и предложения на строительную продукцию, складывающихся условий на рынке труда, конъюнктуры стоимости материалов, применяемых машин и оборудования, а также с учетом обеспечения прибыли подрядной организации.

18. Решение о виде договорной цены: открытая или твердая - может быть принято заказчиком и подрядчиком в договоре подряда, при этом стороны должны руководствоваться статьей 441 Гражданского кодекса Приднестровской Молдавской Республики, которая гласит, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

а) Открытая договорная цена - это договорная цена, которая может быть уточнена в соответствии с условиями договора в ходе строительства.

б) Твердая договорная цена - это договорная цена, которая не может быть уточнена в ходе строительства и на весь период строительства остается окончательной.

5. Восстановительная стоимость

19. Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта) строений и сооружений объекта недвижимости - величина затрат в текущих ценах на строительство точной копии исследуемого объекта без учета физического, морального (функционального) износа с использованием таких же архитектурных и планировочных решений. Восстановительную стоимость недвижимого имущества определяют и как стоимость воспроизводства копии имущества в ценах на дату оценки.

6. Остаточная восстановительная (действительная) стоимость

20. Остаточная восстановительная (действительная) стоимость строений и сооружений объекта - величина затрат в текущих ценах на строительство точной копии исследуемого объекта, имеющего такие же архитектурные, планировочные и конструктивные решения, с учетом физического износа.

21. Остаточная стоимость недвижимого имущества так же определяется, как "стоимость имущества с учетом износа", а износ имущества как "снижение стоимости имущества под действием различных причин".

22. Износ определяют на основании фактического состояния имущества или по данным бухгалтерского и статистического учета.

23. Существуют три вида износа - физический, функциональный, внешний, кроме того по характеру состояния износ подразделяют на устранимый и неустранимый:

а) Физический износ имущества - износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов.

б) Функциональный износ имущества - износ имущества из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу.

в) Внешний износ имущества - износ имущества в результате изменения внешней экономической ситуации.

г) Устранимый износ имущества - износ имущества, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость.

д) Неустранимый износ имущества - износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость.

7. Балансовая стоимость

24. Балансовая стоимость строений и сооружений объекта недвижимости может быть либо первоначальной, либо восстановительной.

а) Первоначальная стоимость - фактические затраты на строительство и приобретение основных фондов. В первоначальную стоимость включают также затраты, связанные с доставкой и установкой оборудования на дату введения объекта в эксплуатацию.

б) Восстановительная стоимость представляет собой стоимость основных фондов в настоящих условиях их производства. Она показывает, сколько стоили бы имеющиеся основные фонды предприятий, если их построить или приобрести в настоящее время.

25. Первоначальная и восстановительная стоимости характеризуют основные фонды без учета их износа. Остаточная стоимость определяется как разница между восстановительной стоимостью и амортизационными отчислениями. Величина остаточной стоимости зависит от сроков функционирования основных фондов: чем больше они эксплуатируются, тем меньше их остаточная стоимость.

26. При определении балансовой стоимости строений и сооружений объектов недвижимости в компетенцию судебного эксперта-строителя входит определение восстановительной стоимости строений и сооружений исследуемого объекта, расчет требуемых видов износа и определение остаточной стоимости объектов недвижимости.

8. Ликвидационная стоимость

27. Ликвидационная стоимость недвижимого имущества - стоимость имущества при его вынужденной продаже.

9. Страховая стоимость

28. Страховая стоимость строений и сооружений объектов недвижимости основана на концепции стоимости воспроизводства физических элементов, которые подвержены риску уничтожения или разрушения. Она представляет собой страховку, которая может или должна относиться на подверженные подобному риску части имущества, чтобы обеспечить владельца в случае их утраты.

29. Рассчитывается страховая стоимость на основе восстановительной, остаточной восстановительной (действительной) либо рыночной стоимостей.

Пункт 2 статьи 1052 Гражданского кодекса Приднестровской Молдавской Республики гласит, что при страховании имущества или предпринимательского риска, если договором страхования не предусмотрено иное, страховая сумма не должна превышать их действительную стоимость (страховую стоимость). Такой стоимостью считается:

а) для имущества - его действительная стоимость в месте его нахождения в день заключения договора страхования;

б) для предпринимательского риска - убытки от предпринимательской деятельности, которые страхователь, как можно ожидать, понес бы при наступлении страхового случая.

30. Размер страховой суммы определяется путем соглашения сторон либо на основе заключения эксперта при том непременном условии, что она не должна превышать действительную стоимость имущества. В случае, если у страхователя имеются документы (счета, спецификации и пр.), в которых указана стоимость имущества, то эти документы ложатся в основу определения его действительной стоимости. В некоторых случаях, например при страховании недвижимости, целесообразно исходить из реальной рыночной стоимости, поскольку она может быть подвержена значительным конъюнктурным колебаниям.

31. Действительная стоимость имущества должна определяться по месту его нахождения в день заключения договора. Поскольку приведенная форма является императивной, то не допускается страхование по так называемой восстановительной стоимости, которая на день наступления страхового случая может превышать указанную в договоре страхования остаточную восстановительную (действительную) стоимость, определенную на дату заключения договора. Однако страхование по восстановительной стоимости можно рассматривать страхование иных имущественных интересов, где предметом страхования являются дополнительные убытки, которые несет страхователь из-за возросшей страховой стоимости на день наступления страхового случая.

32. Указом Президента Приднестровской Молдавской Республики от 13.07.2001 г. N 351 "Об утверждении Положения о ценообразовании в Приднестровской Молдавской Республике" утверждено "Положение о ценообразовании в Приднестровской Молдавской Республике" в котором определен механизм регулирования цен (тарифов) и порядок формирования и применения цен и тарифов на товары и услуги, а так же утвержден Перечень продукции и услуг, базисные цены и тарифы на которые устанавливаются Президентом Приднестровской Молдавской Республики, и Перечень продукции, товаров и услуг, цены и тарифы на которые устанавливаются министерствами, ведомствами, государственными администрациями городов и районов.

33. Существует такое определение страховой стоимости имущества, как "стоимость полного возмещения ущерба имуществу при наступлении страхового случая".

10. Инвестиционная стоимость

34. Инвестиционная стоимость - стоимость объекта для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект или вложить в него свои финансовые средства. Инвестиционная стоимость рассчитывается обычно при оценке для конкретного инвестора инвестиционного проекта либо объекта, приносящего доход. Данный вид стоимости носит субъективный характер.

Инвестиционная стоимость недвижимого имущества определяется как, стоимость имущества, определяемую "интересами инвестора и результатами инвестиционного проектирования".

11. Рыночная стоимость

35. Согласно подпункта 1.1. пункта 1 раздела 1 "Положения об оценочной деятельности в Приднестровской Молдавской Республике" утвержденного Приказом Министерства экономики Приднестровской Молдавской Республики от 22 января 2001 г. N 24 "Об утверждении "Положения об оценочной деятельности в Приднестровской Молдавской Республике" под оценочной деятельностью понимается совокупность отношений юридического, экономического, организационно-технического и иного характера по установлению в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

36. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

а) одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

б) стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

в) объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

г) цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

д) платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

37. Рыночная стоимость недвижимого имущества определяется как расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести.

12. Стоимость действующего предприятия

38. Стоимость действующего предприятия определяется как стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства.

13. Стоимость при существующем использовании

39. Стоимость при существующем использовании определяется как рыночная стоимость имущества, основанная на продолжении формы его функционирования при предположении возможности его продажи на рынке.

14. Стоимость для налогообложения

40. Стоимость для налогообложения определяется как стоимость имущества, используемая для определения налогооблагаемой базы.

15. Залоговая стоимость

41. Залоговая стоимость определяется как стоимость имущества в целях обеспечения кредита.

16. Стоимость специализированного имущества

42. Стоимость специализированного имущества определяется как стоимость имущества, которое в силу своих специфических особенностей не может быть продано на рынке.

Примечание. Специализированный характер имущества может быть обусловлен его конструктивными особенностями, специализацией, размером и местом расположения или сочетанием этих факторов.

17. Стоимость права аренды

43. Стоимость права аренды имущества определяется как единовременная плата за права пользования и распоряжения имуществом в соответствии с договором аренды.

18. Инвентаризационная стоимость

44. Инвентаризационная стоимость - стоимость объектов недвижимости, определяемая органами технической инвентаризации в установленном порядке для целей налогообложения.

19. Объекты исследований

45. Объектами исследований при производстве судебной строительно-технической экспертизы при определении сметной стоимости строительства объекта недвижимости и его оценки являются:

а) непосредственно сам объект недвижимости;

б) правовая и техническая документация объекта недвижимости.

46. При проведении исследований, направленных на определение стоимости, судебный эксперт-строитель в установленном порядке должен провести экспертный осмотр, при необходимости провести дополнительные требуемые измерения объекта недвижимости. Требуемую техническую и правовую документацию должен представить инициатор назначения исследований. На основании статей 142 и 180 Гражданского кодекса Приднестровской Молдавской Республики государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество (по которым исследование вопросов входит в компетенцию судебного эксперта-строителя) и сделки с ним. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

47. К правоустанавливающим документам относятся те, которые свидетельствуют о возникновении у лица права на объект недвижимости. Документы фиксируют определенные основания возникновения права. В частности, пунктом 22 Положения о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним утвержденного Указом Президента Приднестровской Молдавской Республики от 17 июля 2003 г. N 305 (САЗ 03-29) предусмотрен перечень оснований для государственной регистрации, которые должны быть подтверждены соответствующими документами:

а) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции, в порядке и при соблюдении условий, которые установлены законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания. В данном случае на регистрацию представляется не сам подлинник акта, который остается в архиве соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления, а его копия, заверенная органом, принявшим акт, либо заверенная в соответствии с законодательством иным надлежащим образом;

б) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

в) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство;

г) вступившие в законную силу судебные решения;

д) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

е) иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.

48. Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются технические документы включая план земельного участка, участка недр и (или) план другого объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.

49. Таким образом, Положение не предусматривает конкретного перечня документов, которые должны быть представлены на регистрацию, а ссылается лишь на основания регистрации, которые должны быть подтверждены соответствующими документами.

50. Сформировавшаяся практика регистрации прав на недвижимость и сделок с недвижимостью позволяет судить о том, какие это должны быть документы.

51. Документы, которые подтверждают факт существования объекта недвижимости, таковы:

а) план земельного участка, заверенный компетентным органом;

б) инвентаризационные документы (технический паспорт) зданий, сооружений, помещений, заверенные соответствующим инвентаризационным бюро (предприятиями).

52. Ниже приводится перечень документов, подтверждающих права на объекты недвижимости:

а) решение о предоставлении земельного участка;

б) акт отвода земельного участка;

в) копия решения суда о правах на земельный участок или иной объект недвижимости с отметкой о вступлении решения в законную силу;

г) передаточный акт или иной документ о передаче недвижимости по договору купли-продажи, мены, дарения земельного участка или иного объекта недвижимости;

д) договор дарения жилого дома, оформленный в соответствии с требованиями законодательства, действовавшего на дату заключения договора;

е) свидетельство о праве на наследство на объект недвижимости;

ж) документ, подтверждавший выполнение финансовых обязательств по договору приобретения земельного участка или иного объекта недвижимости, если это условие предусмотрено договором;

з) надлежащим образом заверенная копия нормативного акта соответствующего государственного органа или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в бессрочное пользование;

и) надлежащим образом оформленная выписка из "Похозяйственной книги", заверенная органом местного самоуправления;

к) договор об установлении сервитута или иного обременения на земельный участок или иной объект недвижимости;

л) надлежащим образом заверенная копия решения уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления о наложении сервитута на земельный участок или иной объект недвижимости (например, при обеспечении прохода или проезда, прокладывании линий коммуникаций, установлении зоны охраны памятников истории и культуры и т.п.);

м) договор ренты;

н) договор аренды земельного участка или иного объекта недвижимости;

о) нотариально заверенный договор ипотеки (залога);

п) договор о внесении земельного участка или иного недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал (уставный фонд) с приложением перечня этого имущества;

р) акт или иной документ, подтверждающий внесение земельного участка или иного недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал (уставный фонд);

с) договор хозяйственного владения земельным участком или иным объектом недвижимости, заключенный на основании решения собственника или уполномоченного им органа;

т) договор оперативного управления земельным участком или иным недвижимым имуществом, заключенный на основании решения собственника или уполномоченного им органа;

у) договор выкупа приватизируемого недвижимого имущества;

ф) документ, подтверждающий выполнение финансовых обязательств по договору выкупа при приватизации недвижимого имущества;

х) копия разрешения органа государственной власти или местного самоуправления о разрешении строительства здания, строения или сооружения (при государственной регистрации прав на вновь создаваемое недвижимое имущество);

ц) акт государственной приемки объекта, утвержденный собственником здания, строения или сооружения (при государственной регистрации прав на вновь создаваемое недвижимое имущество);

ч) договор купли-продажи предприятия с приложением акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия с перечнем всех его долгов и передаточного акта (при государственной регистрации права собственности на предприятие как имущественный комплекс).

53. Получение правоустанавливающих документов на государственную регистрацию сопровождается внесением соответствующей записи в книгу учета документов (согласно абзаца восьмого пункта 21 Положения о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним утвержденного Указом Президента Приднестровской Молдавской Республики от 17 июля 2003 г. N 305 (САЗ 03-29).

20. Методы определения стоимости объектов недвижимости
Сметная стоимость

54. При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие методы определения стоимости:

а) ресурсный;

б) ресурсно-индексный;

в) базисно-индексный;

г) базисно компенсационный;

д) на основе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов.

55. Ресурсный метод определения сметной стоимости - это калькулирование в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), необходимых для реализации проектного решения. Оно осуществляется на основе выраженной в натуральных измерителях потребности в материалах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных), применяемых в процессе производства работ, данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, о расходе энергоносителей на технологические цели, о времени эксплуатации строительных машин и их видах, трудовых затратах. Указанные ресурсы выделяются из состава проектных материалов, различной нормативной литературы и других источников.

Ресурсный метод, который в условиях рынка приобретает приоритетное значение, применяется в соответствии с положениями, о ценообразовании в строительстве.

56. Ресурсно-индексный метод - сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемых в строительстве.

Из множества разновидностей данного метода рекомендуется к применению метод определения сметной стоимости строительства на базе показателей на отдельные виды работ.

57. Базисно-индексный метод определения стоимости строительства основан на использовании системы текущих и прогнозных индексов по отношению к стоимости, определенной в базисном или в текущем уровне предшествующего периода. Приведение в уровень текущих (прогнозных) цен производится путем умножения базисной стоимости по строкам сметы и каждому элементу технологической структуры капитальных вложений на соответствующий индекс по отрасли (подотрасли), виду работ с последующим суммированием итогов сметного документа по соответствующим графам.

58. Базисно-компенсационный метод - суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен, и определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с ростом цен и тарифов на потребляемые в строительстве ресурсы (материальные, технические, энергетические, трудовые, оборудование, инвентарь, услуги и пр.), с уточнением этих расчетов в процессе строительства в зависимости от реальных изменений цен и тарифов. Например, базисная цена, определенная по прейскуранту завышена ориентировочно на 30% по причине учета в его ценах завышенной ориентировочно в 3 раза величины накладных расходов (в прейскуранте учтен норматив 116% к зарплате или 43% к прямым затратам вместо рекомендуемых 14,2% к прямым затратам) и величины плановых накоплений в 1,9 раза (в прейскуранте учтен норматив в размере 15% вместо рекомендуемых 8%).

59. Метод применения банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов - это использование стоимостных данных по зданиям и сооружениям, аналогичным проектируемому в данный момент.

21. Восстановительная стоимость

60. Восстановительная стоимость определяется, как правило, исходя из объема строения и стоимости кубического метра типового строения той же характеристики, причем стоимость одного кубического метра определяется по утвержденным сборникам.

61. Укрупненные показатели восстановительной стоимости (далее УПВС) составлены в базовых ценах и нормах УПВС зданий и сооружений сгруппированы в сборниках по отраслям народного хозяйства и промышленности или по видам зданий и сооружений, имеющимся во многих отраслях народного хозяйства, и содержат восстановительную стоимость I м.куб. строительного объема зданий или I км. трубопровода, I км.автомобильной дороги, I т. емкости склада, I м.кв. площади стенда, 1 м.куб. фундамента и т.д., в зависимости от их назначения, конструкции, капитальности, благоустройства, размера и расположения в том или ином территориальном поясе, с учетом климатического района, указанного в технической части конкретного сборника.

62. В восстановительную стоимость указанных укрупненных показателей включены все прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления, а также общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка, стоимость проектно-изыскательских работ, удорожание производства работ в зимнее время, затраты при сдельно-премиальной системе оплаты труда, стоимость содержания дирекции строящегося предприятия, убытки от ликвидации временных зданий и сооружений, расходы по перевозке рабочих на расстояние свыше 3 км. при отсутствии коммунального транспорта, расходы по выплате работникам строительно-монтажных организаций надбавок за подвижной характер работ и др.

63. При определении восстановительной стоимости какого-либо здания или сооружения оценочная стоимость единицы укрупненного измерителя, принятая по соответствующему сборнику укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для данного территориального пояса, умножается на общее количество единиц измерении оцениваемого объекта и индексируется на исследуемый период.

64. Подбор соответствующего показателя по сборнику производится в зависимости от назначения и конструкции переоцениваемого здания или сооружения, материала фундамента, стен, перекрытия, колонн, каркаса здания, пола, этажности, наружной и внутренней отделки здания и др. При условии совпадения технических характеристик стоимость I м. переоцениваемого здания должна приниматься равной стоимости I м. здания по сборнику для данного территориального пояса с учетом капитальности и климатического района. При расхождении характеристик вводятся поправки к восстановительной стоимости в порядке, указанном в соответствующих сборниках.

65. Сборники УПВС зданий и сооружений определенной отрасли народного хозяйства или промышленности включают в себя все здания и сооружения, являющиеся специфическими для данной отрасли.

66. В тех случаях, когда специфичное для данной отрасли производство размещено в здании, построенном по проектам для других отраслей, или в приспособленном здании другого назначения, восстановительную стоимость для таких зданий следует принимать по сборникам других соответствующих отраслей.

67. Здание, построенное в различные периоды по отдельным сметам, если оно числится по бухгалтерскому учету под несколькими инвентарными номерами (на каждую очередь строительства), должно переоцениваться как одно здание и учитываться как один инвентарный объект.

68. Восстановительная стоимость исследуемого объекта определяется на основании УПВС по формуле:

    В = С69 · К84 · Кт

где В - восстановительная стоимость объекта на исследуемый период;

С69 - восстановительная стоимость исследуемого объекта в базовых ценах 1969 г. с учетом капитальности, характера его конструкций, объемно-планировочного решения и благоустройства, территориального пояса, климатического района, сейсмичности;

К84- коэффициент изменения стоимости СМР;

Кт - коэффициент перевода базисных цен в текущие.

69. Восстановительная стоимость жилых домов, строений, служебных построек и надворных сооружений, находящихся в собственности граждан, может определяться по нормам государственного страхования в ценах на 1 января 1983 года.

22. Остаточная восстановительная (действительная) стоимость

70. Остаточная восстановительная (действительная) стоимость определяется на основании укрупненных показателей восстановительной стоимости и сборников оценочных норм. Остаточная восстановительная (действительная) стоимость - разница между восстановительной стоимостью и величиной стоимостного выражения физического износа на момент производства исследований.

71. Определение величины физического износа на основе данных о нормативных сроках эксплуатации и сроках фактической службы строительных объектов недопустимо.

23. Балансовая стоимость

72. Балансовая стоимость - первоначальная и восстановительная стоимость - устанавливается методом определения восстановительной стоимости.

24. Ликвидационная стоимость

73. Ликвидационная стоимость при упорядоченной продаже определяется методом установления действительной стоимости или рыночной стоимостью в зависимости от условий представленных инициатором назначения исследований; если таковые не имеются, то с использованием специальных познаний эксперта-строителя рынка недвижимости.

74. При форсированной продаже стоимость этого вида определяется с учетом временного фактора, т.е. периода времени, отведенного в установленном порядке для продажи объекта недвижимости.

25. Страховая стоимость

75. Страховая стоимость выявляется методом определения остаточной восстановительной (действительной) стоимости или рыночной стоимостью в зависимости от условий представленных инициатором назначения исследований; если таковые не имеются, то с учетом специальных познаний эксперта-строителя рынка недвижимости.

26. Инвестиционная стоимость

76. Инвестиционная стоимость определяется исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации.

Ставка капитализации - отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому годовому доходу.

Коэффициент капитализации - норма дохода, которая отражает взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

27. Рыночная стоимость

77. Рыночная стоимость объектов недвижимости может определяться тремя методами:

а) затратным (имущественный подход);

б) сравнительного анализа продаж;

в) доходным.

78. Затратный метод (имущественный подход) - способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества с учетом всех видов износа. Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности. При осуществлении затратного подхода используются следующие методы оценки:

а) сравнительной стоимости единицы;

б) стоимости укрупненных элементов;

в) количественного анализа.

79. Метод сравнительного анализа продаж - способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними.

80. Доходный метод - способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования.

При реализации доходного метода используют следующие методы:

а) прямой капитализации;

б) дисконтирования денежных потоков, валовой ренты, ипотечно-инвестиционного анализа.

28. Определение рыночной стоимости объектов недвижимости
затратным методом

81. При определении рыночной стоимости объектов недвижимости затратный метод применим в тех случаях, когда не существует развитого рынка на определенные вида объектов недвижимости отсутствует достоверная информация о стоимости продаж, либо строение не является результатом типового строительства и носит ярко выраженный индивидуальный характер, а также если объект не носит коммерческое направление и не является объектом инвестиций. В настоящее время затратным методом может определяться рыночная стоимость домовладений, дач, предприятий как действующих, так и недействующих; кроме того, на основе указанного метода определяется балансовая стоимость предприятий.

Определение величины физического износа на основе данных о нормативных сроках эксплуатации и сроках фактической службы строительных объектов недопустимо.

82. Рыночная стоимость в текущих ценах рынка недвижимости может устанавливаться на основе официальной информации об аналогичных объектах недвижимости. Одним из методов, используемых при этом, является метод экстракции.

Алгоритм метода экстракции следующий:

а) определяется действительная стоимость исследуемого домовладения;

б) определяется действительная стоимость 1 м.кв. общей площади жилого дома исследуемого домовладения;

в) подбираются для дальнейшего исследования домовладения, выставленные на продажу или проданные, аналогичные исследуемому по архитектурно-планировочному и конструктивному решению;

г) при предположении, что 1 м.кв. общей площади исследуемого домовладения по своему архитектурно-планировочному и техническому состоянию аналогичен выставленным на продажу или проданным, определяется ориентировочно действительная стоимость выставленных на продажу или проданных домовладений;

д) из рыночной стоимости домовладений вычитается действительная стоимость строений и сооружений каждого домовладения. Полученная величина является стоимостью в текущих ценах рынка недвижимости земельного участка;

е) определяется рыночная стоимость в ценах рынка недвижимости 100 м.кв. земельного участка, сложившаяся на исследуемый период в исследуемом населенном пункте;

ж) с учетом месторасположения и социально-потребительских качеств (месторасположение, конфигурация, доступ инженерных коммуникаций к земельному участку, возможность дальнейшего строительства на участке и т.д.) экспертом корректируется стоимость 100 м.кв. земельного участка для исследуемого домовладения;

з) исходя из площади земельного участка, определяется рыночная стоимость земельного участка;

и) сумма действительной стоимости строений и сооружений исследуемого домовладения и рыночной стоимости земельного участка в текущих ценах рынка недвижимости является рыночной стоимостью домовладения, сложившейся на аналогичные объекты недвижимости в данном населенном пункте.

Вышеизложенный метод применим при условии, что сложившаяся рыночная стоимость объектов недвижимости (домовладений) превышает остаточную восстановительную (действительную) стоимость и существует развитая достоверная информационная база.

83. При применении данного метода нужно помнить следующее:

а) при разрешении вопросов реального раздела домовладения экспертом в случае технической возможности реального раздела домовладения определяется действительная стоимость строений и сооружений домовладения в предположении, что далее порядок пользования земельным участком будет определен или реальный раздел земельного участка будет произведен в соответствии с идеальными долями сторон в праве собственности на домовладение;

б) определение рыночной стоимости строений и сооружений в домовладении путем переноса пропорционально удельному весу остаточной стоимости каждого из строений в остаточную стоимость строений и сооружений всего домовладения технически неверно, так как жилой дом является главной вещью в домовладении;

в) при определении стоимости объектов недвижимости, расположенных в домах многоэтажной застройки (квартиры, офисные помещения и т.д.), или когда правовая принадлежность либо форма собственности земельного участка не установлена, земельная составляющая из формулы определения рыночной стоимости затратным методом исключается.

29. Пример определения рыночной стоимости объекта недвижимости
затратным методом

84. Задача. Определить рыночную стоимость домовладения N 1 по

ул. Цветочной г. Тирасполя.

Решение. Домовладение N 1 по ул. Цветочной в г. Тирасполе состоит из жилого дома и гаража, ограждения и мощения участка. Домовладение расположено на земельном участке площадью 600 м.кв. Жилой дом имеет общую площадь 100 м.кв. Фундаменты бетонные ленточные; стены кирпичные; перекрытие железобетонное; заполнение оконных и дверных проемов деревянное остекленное; кровля черепичная. Жилой дом обеспечен водопроводом, канализацией, системой централизованного отопления, электроснабжения, газоснабжения, телефонизирован.

Экспертом на основании укрупненных показателей восстановительной стоимости определяется остаточная восстановительная стоимость строений и сооружений исследуемого домовладения с учетом индексации цен на строительные материалы, тарифов на их перевозку и затрат по оплате рабочей силы на исследуемый период.

Действительная стоимость строений и сооружений исследуемого домовладения по состоянию на исследуемый период насчитывает 250 тыс. р. Следовательно, действительная стоимость 1 м.кв. общей площади исследуемого домовладения насчитывает 2,5 тыс. р.

Далее, используя официальные данные сложившихся цен на рынке недвижимости (выставленных на продажу или проданных объектов недвижимости), выбираем аналогичные по конструктивному и архитектурно-планировочному решению жилые дома в домовладении и расположенные в максимальном приближении к исследуемому району города. Составляем таблицу, в которой производим расчет стоимости единицы измерения площади земельного участка (табл. I).

Средняя величина рыночной стоимости 100 м.кв. земельного участка, аналогичного исследуемому (по месторасположению и обеспеченности инженерными коммуникациями), по состоянию на исследуемый период насчитывает 32,5 тыс. р.

Таким образом, стоимость земельного участка в ценах рынка недвижимости будет насчитывать на исследуемый период 195 тыс. р.

Следовательно, рыночная стоимость домовладения N 1 по ул. Цветочная в г. Тирасполе по состоянию на исследуемый период будет насчитывать 695 тыс. р. (500 + 195 = 695).

При наличии большего количества данных рынка недвижимости технически возможно продолжить и усложнить исследование поставленного вопроса, прибегнув к методу социально-потребительского качества объектов (земельного участка).

30. Определение рыночной стоимости объектов недвижимости
методом сравнительного анализа продаж

85. Определение рыночной стоимости объектов недвижимости методом сравнительного анализа продаж необходимо использовать при условии, если существует развитый рынок на определенные виды объектов недвижимости, достоверная информация о стоимости продаж, если строение - типовое, а также если объекты являются объектами инвестиций. В настоящее время методом сравнительного анализа продаж может быть определена рыночная стоимость квартир, домовладений, дач (если они возводятся по типовому проекту), гаражей, земельных участков, магазинов, объектов коммерческой направленности.

Метод определения .рыночной стоимости квартиры в многоэтажном жилом доме осуществляется с применением показателя социально-потребительского качества (далее СПК) жилья.

86. Сущность метода заключается в том, что в оцениваемом объекте выделяются показатели двух видов, характеризующие его как объект недвижимости:

а) основные (количественные);

б) дополнительные (качественные).

87. Основные показатели помогают выбрать сравнимые (базисные) объекты с достаточно высокой точностью. К основным показателям относятся следующие количественные характеристики:

а) месторасположение (в инфраструктуре города);

б) число комнат;

в) площадь общая;

г) площадь жилая;

д) площадь кухни;

е) этаж/этажность;

ж) наличие телефона.

88. Дополнительные показатели конкретизируют СПК жилья и учитывают отличие характеристики СПК жилья от усредненных характеристик СПК жилья базисных объектов. К дополнительным показателям относятся следующие качественные характеристики:

а) месторасположение (в инфраструктуре микрорайона);

б) тип дома;

в) площадь кухни;

г) наличие балкона (лоджии);

д) тип санузла (смежный, раздельный);

е) планировка квартиры (изолированность комнат);

ж) техническое состояние дома;

з) высота помещений;

и) экология микрорайона.

89. В численном выражении показатель СПК жилья характеризуется суммарным поправочным коэффициентом СПК жилья, который учитывается при определении величины рыночной стоимости квартиры. Суммарный поправочный коэффициент (К) является суммой показателей СПК каждой качественной характеристики объекта (Кi) в символьной форме

n

К = S  h Ki

i = l

При этом показатель СПК качественной характеристики объекта (Кi) является произведением коэффициента весомости характеристики (Vi) и относительного показателя качественной характеристики (Кi). В символьной форме

    Кi = ViКi

vi - величина постоянная для каждой характеристики и составляет:

а) месторасположение - 0,20;

б) тип дома - 0,18

в) площадь кухни - 0,15

г) наличие балкона (лоджии) - 0,12

д) тип санузла - 0,10

и) планировка квартиры - 0,12

к) техническое состояние дома - 0,06

л) высота помещений - 0,05

м) экология - 0,02.

Кi величина переменная, зависит от качества характеристики и располагается в заранее определенных границах (в среднем от 0,90 до 1,10). При этом верхняя граница (Кmaх) определяется как отношение максимальной стоимости I м.кв. общей площади (Смах, I) к средней стоимости I м.кв. общей площади (Сср, I), а нижняя граница (Кмin) - как отношение минимальное стоимости 1 м.кв. общей площади (Смin, I) к средней стоимости 1 м.кв. общей площади (Сср, I). В символьной форме:

    Кмах = Cмах,1 / Сср, 1  ;  Кмin = Cmin, 1 / Сср, 1

90. Ниже приводится алгоритм определения рыночной стоимости квартир по разработанной методике:

а) производится визуальный осмотр оцениваемого объекта и прилегающей инфраструктуры микрорайона, ведется ознакомление с технической документацией на объект, при необходимости производятся натурные замеры и на основании вышеизложенного производится выделение основных и дополнительных показателей, характеризующих оцениваемый объект как объект недвижимости;

б) на основе собранной официальной информации об уровне сложившихся цен на рынке недвижимости с учетом основных характеристик оцениваемого объекта производится выбор, как правило, десяти сравнимых (базисных) объектов недвижимости и путем математических вычислений устанавливается стоимость I м общей площади каждого из объектов (сi, I);

в) производится исключение из числа сравнимых объектов двух объектов, у которых стоимость I м.кв. общей площади является мin и maх, как величин случайных;

г) производится определение средней стоимости I м.кв. общей площади (Сср, I):

               n  ~
     Сср,1 =  S СY,1 /n     (где n = 8)
                i   = l

д) определяется диапазон границ изменения относительных показателей качественной характеристики (Кi):

    Кmах = Cmax,1 / Сср,1  ;  Кmin = Cmin,1 / Сср,1  .

е) с учетом дополнительных характеристик оцениваемого объекта производится определение показателей СПК качественных характеристик (Кi):

Кi- = ViKi- (где Vi - коэффициент весомости характеристик)

ж) производится определение суммарного поправочного коэффициента СПК жилья (К):

        n

    К = S Ki / n    (где n = 9)

    i = l

На основе полученных данных определяется рыночная стоимость оцениваемого объекта (Ср):

    Cр=Sоб x Сc,i x K

где Sоб - общая площадь квартиры;

Сc,i - средняя рыночная стоимость I м.кв. общей площади из n-го числа выбранных квартир;

К - суммарный поправочный коэффициент СПК жилья.

Данный метод применим по аналогии для оценки гаражей, объектов коммерческой направленности, дач и домовладений и пр.

31. Определение рыночной стоимости объектов недвижимости
доходным методом

91. Определение рыночной стоимости объектов недвижимости, имеющих выраженный коммерческий характер (например, ресторан, гостиница), может осуществляться методом по доходу. Объем услуг в ресторане или число жильцов в гостинице являются источниками дохода, который после сравнения со стоимостью расходов позволяет определить доходность этих объектов недвижимости.

Данный метод определения рыночной стоимости объектов недвижимости может иметь крайне ограниченное применение, так как в условиях разбалансированности экономики, когда объемы производства резко сократились, такой метод покажет лишь ситуацию, характеризующую текущий спад производства, вызванный перестройкой экономики.

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости доходным методом производится с помощью валового рентного мультипликатора по формуле:

    Рд = ВМР x Дo,

где ВМР - валовой рентный мультипликатор;

До - доход объекта недвижимости.

92. Алгоритм определения рыночной стоимости объекта недвижимости следующий:

а) определяется годовая арендная ставка для данного объекта;

б) рассчитывается оптимальный для данного сектора рынка валовой рентный мультипликатор исходя из рыночных данных последних продаж сопоставимых объектов;

в) годовая арендная ставка для оцениваемого объекта умножается на оптимальный валовой рентный мультипликатор, рассчитанный на базе сопоставимых объектов.

93. Подход с точки зрения дохода, или метод капитализации дохода, связан с капитализацией движения денежных средств, начиная с момента реализации собственности. Стоимостная оценка в этом случае представляет собой поток движения денежных средств, полученных от объекта собственности, деленный на рыночную норму прибыли. Эта норма прибыли предварительно облагается налогом и не учитывает амортизацию.

94. В одних случаях можно легко определить движение денежных средств. Например, объектом собственности может быть сданный в аренду склад, приносящий чистый доход в виде арендной платы, отражающий текущие условия рынка. Арендная плата без поправки на возможную недозагруженность помещений за вычетом комиссионных за аренду, выплат резервных средств на ремонт и эксплуатацию зданий и есть движение денежных средств.

95. Следует отметить, что прогнозирование роста размеров дохода от реализации собственности крайне рискованно; оценка чаще всего базируется на стабилизирующихся потоках движения доходов. Необходимо тщательно анализировать арендные договоры с тем, чтобы изучить доходы от контрактов, условия конъюнктуры рынка таким образом, чтобы прогнозы на новые арендные договоры составлялись с учетом наличия как положительных, так и отрицательных рыночных факторов.

96. Следующим шагом является определение нормы капитализации. Для каждого сравниваемого объекта собственности вычисляется стабилизировавшийся поток денежных средств, затем для каждого сравниваемого объекта собственности поток денежных средств делится на цену продажную для того, чтобы выявить уровень прибыли, устанавливаемый конъюнктурой рынка. Определение нормы капитализации может быть и более сложным. Например, на стоимость значительно могут повлиять условия ипотечного (залогового) рынка. Однако этого может и не быть, если покупатели собственности данного типа представляют собой освобожденные от налога экономические единицы, которые не берут ссуды. В случае приобретения недвижимости по ипотеке на ее продажную цену, а следовательно, и на норму капитализации будут оказывать влияние как сумма основного долга, так и уровень процентной ставки по залогу имущества.

97. В методе оценки недвижимости с точки зрения дохода следует отметить два момента:

а) небольшое изменение нормы капитализации может оказать значительное влияние на оценку стоимости, особенно при низком уровне нормы капитализации;

б) очень консервативный прогноз движения денежных средств теоретически учитывает все виды риска, и при условии полного исключения потенциального риска оправданы более низкие нормы капитализации.

32. Стоимость действующего предприятия

98. Оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия.

99. Вопрос определения восстановительной, остаточной, рыночной стоимости строений и сооружений, оборудования, насаждений и земельного участка входит в компетенцию судебного эксперта-строителя; вопрос определения стоимости сырья и продукции предприятия входит в компетенцию судебной товароведческой экспертизы; вопрос определения экономического состояния предприятия входит в компетенцию судебной бухгалтерской и финансово-экономической экспертиз.

33. Стоимость при существующем использовании

100. Метод определения стоимости недвижимого имущества при существующем использовании аналогичен методу определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

34. Стоимость для налогообложения

101. Определение стоимости недвижимого имущества в целях определения налогооблагаемой базы осуществляется на основе методик, разработанных Министерством экономики Приднестровской Молдавской Республики и применяемых государственными налоговыми органами, основанных на затратном подходе оценки имущества и на подходе сравнительного анализа продаж.

35. Залоговая стоимость

102. Методы определения залоговой стоимости аналогичны методам определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

36. Стоимость специализированного имущества

103. Метод определения стоимости специализированного имущества аналогичен методу определения остаточной восстановительной (действительной) стоимости объектов недвижимости.

37. Стоимость права аренды

104. Для эффективного ведения бизнеса сторонами, во взаимоотношениях которых лежат сделки аренды нежилых помещений, необходимо правильно определять лимитную величину арендной платы, ниже которой не может опуститься договорная цена аренды.

Изложенная методика предусматривает расчет сумм за пользование недвижимостью.

Лимитная величина арендной платы (АПлим) может иметь три группы формирующих ее затрат;

    АПлим = К3 + Пб + Са,

    где К3 - коммунальные платежи;

    Пб - отчисления в бюджет и внебюджетные  фонда;

    Са - затраты арендодателя по содержанию объекта аренды.

Как правило, величина коммунальных платежей (К3) определяется по фактическому потреблению ресурсов и ставкам за их единицу. Реализация этих условий возможна, если в договоре указывается номер счетчика (или расчетный способ определения затрат ресурса) и адресность платежей оплаты стоимости потребляемого ресурса.

105. Формирование арендной платы осуществляется в соответствии со следующими принципами:

а) Величина арендной платы устанавливается в объеме, позволяющем покрыть затраты, связанные с содержанием и эксплуатацией помещений нежилого фонда, составлявших собственность, и получить прибыль в размере плановых накоплений.

б) Вторая составляющая лимитной величины арендной платы (Пб) формируется на основании обязательности расчетов с бюджетом. Состав ее определяется в соответствии с видом недвижимого имущества:

Пб=Пб.зд+Пб.з

где Пб.зд - расчеты с бюджетом по зданию, сооружению, помещению или их частям, переданным в аренду;

Пб.з - расчеты с бюджетом по земельному участку в целом или его части, приходящейся на долю арендуемого имущества.

Основой расчета обязательных платежей арендодателя в бюджет является балансовая стоимость (Сб) передаваемого в аренду помещения:

Пб.зд=ФКР+Ним+Нсм

где ФКР - ежегодные отчисления, формируемые у арендодателя, в фонд капитального ремонта здания, направляемый на оплату капитального ремонта сданных в аренду помещений:

    ФКР = Сб x К1 x n1 x  n2  x  n3  x  n4,

    где Сб - балансовая стоимость арендуемого имущества, К1 - норма

амортизационных отчислений  в  коэффициентах,

    n1- норма накладных расходов  подрядчика,  принявшего  на  себя

ведение работ по капитальному  ремонту,

    n2 - плановые накопления подрядчика,

    n3 - налог на добавленную стоимость,

    n4 - спецналог,

Ним - налог на имущество (годовая величина платежа), определяется произведением остаточной стоимости имущества, переданного в аренду, и ставки налога на имущество (К2) установленной законодательством:

    Ним=Со x К2,

где Со - остаточная стоимость переданных в аренду помещений,

Нсм - сумма налоговых отчислений средств в местный бюджет.

Составляющая, формируемая по обязательным платежам за землю, использует величину земельного участка (Si), арендуемого полностью, или приходящуюся в расчете на арендуемую площадь нежилого помещения:

Пб.з=Si x К4+ Si x К5,

где Si - площадь земельного участка в квадратных метрах, приходящаяся на арендуемую площадь помещения;

К4 - плата за землю, установленная по данному участку;

К5 - плата за уборку территории - по ставкам, установленным для данной территории местными органами власти.

106. Затраты арендодателя на содержание объекта аренды определяются по методу калькулирования затрат.

Плановая калькуляция затрат службы арендодателя, ведущей бизнес аренды нежилых помещений, включает в себя:

а) затраты на материалы;

б) затраты на аренду офисного помещения или, при наличии собственного офисного помещения - на амортизацию и налог на имущество;

в) затраты на амортизацию оборудования;

г) заработную плату;

д) отчисления во внебюджетные фонды;

е) коммунальные расходы;

ж) транспортные расходы;

з) стоимость консультационных услуг;

и) стоимость услуг аудитора;

к) представительские расходы;

л) расходы на рекламу;

м) прочие прямые затраты

Итого: А1

Накладные расходы (доля административно-управленческих расходов арендодателя, приходящихся на его вид деятельности, связанный с арендой нежилых помещений)

    Итого: А2

    Сбор на содержание жилищного фонда и объектов соцкультбыта:

    А4 = А3 x к (где к - ставка  налога);

    А3 = (А1 + А2) x к

Итого: себестоимость затрат арендодателя по виду деятельности, связанной с арендой нежилых помещений: А = А3 + А4

Затраты по каждому конкретному помещению, передаваемому в аренду, определяются из выражения

СА=А5/Sобщ ·Si

где Sобщ - общая площадь сдаваемых арендодателем в аренду помещений;

Si - площадь арендуемого помещения;

А5/Sобщ - удельная величина себестоимости затрат арендодателя по направлению бизнеса, связанного с арендой нежилых помещений.

107. При проведении таких расчетов арендодатель имеет обоснованные данные для осуществления маркетинга по сделкам аренды нежилых помещений.

Договорная арендная плата будет отличаться от ее лимитной величины.

Часть этой суммы может формировать страховой фонд сделок по аренде нежилых помещений, а оставшаяся образует ожидаемую прибыль арендодателя по данному виду деятельности.